Réaffectation d’usage de bâtiments : la menuiserie s’adapte aux nouvelles pratiques locatives
Publié le 12/04/2023
L’obsolescence des bâtiments est un défi technique pour les acteurs du BTP. Les mutations sociétales nous obligent à questionner nos modèles architecturaux et parfois même nos stratégies d’aménagements urbains. Si l’on ajoute la dimension environnementale à ce cahier des charges complexe, chaque détail compte alors pour prolonger la durée de vie d’un bâtiment.
Les menuiseries extérieures ont un rôle crucial à jouer dans ces chantiers stratégiques. Comment satisfaire aux normes environnementales du bâtiment ? Quelle typologie proposer en vue d’un nouvel usage ? Comment exploiter au mieux l’héritage architectural tant dans une proposition esthétique que technique ?
La menuiserie extérieure : facteur de mutation du tissu immobilier
Il est désormais indispensable de capitaliser sur le bâti existant pour garantir l’équilibre environnemental et économique des zones urbaines. La réhabilitation peut prendre parfois des allures de casse-tête pour les maîtres d’ouvrage et les maîtres d’œuvre.
En effet : il faut conjuguer les contraintes de portance et le capital isolant des matériaux avec la nouvelle destination et les réglementations actuelles.
La menuiserie extérieure est un atout indéniable pour atteindre tous les enjeux d’une réhabilitation liée à une réaffectation d’usage :
- Adaptable : elle peut adopter tous les styles architecturaux ! Et comme elle est fabriquée sur-mesure, elle s’intégrera forcément à la façade existante.
- Performante : les gammes certifiées, associées à des vitrages spécifiques, apportent un confort thermique et acoustique adapté à la nouvelle activité du lieu.
- Esthétique : que ce soit en murs rideaux, filantes, composées, les menuiseries dynamisent et unifient la façade. Elles instaurent un code visuel en phase avec le nouvel usage.
Rénovation énergétique et réversibilité des bâtiments
L’utilisation durable des bâtiments implique de facto de prendre en compte les performances énergétiques et la durabilité des matériaux employés. Pour ralentir l’obsolescence, on pense moins à l’adéquation des usages dans le temps qu’aux vertus des matériaux.
La réversibilité des bâtiments devient une tendance prononcée en construction neuve, elle émerge aussi dans les stratégies de réhabilitation. En effet, la loi Zéro Artificialisation Nette accélère le renouvellement de bâtiments industriels, d’immeubles de bureaux ou de commerces. Combler les dents creuses du tissu urbain implique de répondre à une demande immédiate en matière de logements et d’infrastructures. Cependant : comment évaluer les besoins à venir ?
Une réponse évidente doit être apportée aux conséquences du réchauffement climatique, une autre consiste à favoriser un aménagement propice aux usages émergents.
La loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette) oblige les acteurs publics et privés à exploiter le capital immobilier existant au maximum. D’ici 2030, l’objectif de réduction de 70% d’artificialisation des sols doit être atteint en limitant le taux de vacance des logements et en augmentant le taux de renouvellement urbain ainsi que celui de la densité de l’habitat.
La réaffectation répond logiquement à un enjeu environnemental en préservant la biodiversité des sols naturels ou en dépolluant d’anciens sites d’exploitation. Elle apporte également des solutions à la tension immobilière des grandes villes et favorise la redynamisation de villes moyennes.
Mutation sociale, crise sanitaire : les nouveaux modèles locatifs
La métropolisation est l’avenir de l’Homme : 64% de la population mondiale sera urbaine en 2040. Le modèle de l’habitat individuel abritant une famille nucléaire n’est déjà plus le modèle dominant, distancé par les besoins de 8.6 % de divorcés, 40.9% de célibataires et 20% de seniors en matière de logement.
L’offre des studios ou T1 demeure en tension constante favorisant une tendance haussière des loyers. De plus, le petit logement privé ne séduit plus : manque d’équipements, surface réduite, confort discutable…si l’on ajoute à ce désamour le sentiment de solitude, l’émergence du télétravail et le besoin accru de services, tout dirige vers la recherche de nouvelles expériences.
La colocation : une offre qui se structure de plus en plus
La colocation est un secteur de rentabilité foncière qui est à présent dans sa phase de maturité. La concurrence devient même rude dans les zones détendues où propriétaires et gestionnaires rivalisent en incluant des prestations haut de gamme à leur proposition. L’emplacement idéal jouera son rôle mais également l’entretien hebdomadaire des parties communes, la mise à disposition d’une salle de bain privative et d’un bureau personnel ou encore une offre multimédia variée.
La colocation est plébiscitée par les étudiants qui représente environ 60% des occupants cependant la part d’actifs ne cesse d’augmenter : parmi eux des actifs en transition personnelle ou professionnelle et des personnes à la recherche de rencontres et d’expériences.
La cité des Douanes à Marseille a fait l’objet d’une réhabilitation lourde dans le cadre du plan France Relance. Découvrez comment cette ancien quartier en friche en devenu une résidence étudiante en colocation entièrement gérée par le CROUS.
Les Galeries Lafayette de la rue Saint-Ferréol à Marseille ont cédé la place à the Babel Community, concept de coliving en centre-ville de Marseille. Découvrez le chantier colossal qui a permis de transformer un lieu de commerce en lieu de vie multi-modal.
Le coliving : une expansion fulgurante sur le marché de l’immobilier
Le coliving représentait quelques 5000 places en 2021, 14 500 lits étaient disponibles seulement 2 ans plus tard !
Le coliving peut être envisagé comme une suite logique à la colocation haut de gamme. Il séduit davantage les actifs de la génération Millennials. En effet le coliving associe intimité et occasion de partages, l’équilibre parfait pour la génération du « co- » (voiturage, location, working…) sensibilisée tant aux vertus de la mutualisation que du développement personnel.
Le coliving propose la location d’un appartement individuel doté d’un espace cuisine, d’un bureau et d’une salle de bain privée ainsi que l’accès à des parties communes dédiées aux loisirs (salle de sport, de cinéma…), au travail (espace de coworking ou flex office) ou aux rencontres (restaurant ou bar, espace commun). Pour assurer la porosité entre la sphère privée, sociale et professionnelle et garantir la rentabilité d’exploitation, le lieu est animé quotidiennement pour faciliter les rencontres et la convivialité. Ainsi les locataires peuvent se retrouver pour un apéritif hebdomadaire au sein de la résidence ou s’inscrire à des activités et des cours collectifs via une application dédiée.
Le succès de ce nouveau modèle locatif tient effectivement en une adéquation avec les besoins d’une population active jeune. Pour atteindre l’équilibre financier tout en proposant des loyers plutôt attractifs, le coliving s’appuie sur une logique de mixité des usages : c’est-à-dire que les équipements restent disponibles aux consommateurs extérieurs à la communauté. Le modèle économique est souvent basé sur la notion de réversibilité : des lieux sont réadaptés pour y implanter une communauté mais ils restent flexibles pour offrir davantage de logements, d’espaces de travail ou d’infrastructures selon la demande.
La résidence de services : un mode de vie expérientiel
La résidence de services s’adresse à des populations ciblées et le panel de services associés s’adaptent bien entendu à la fréquentation. On peut distinguer plusieurs grandes familles de résidences de services :
- Les résidences seniors
- Les résidences étudiantes
- Les résidences affaires
- Les résidences de tourisme
L’évolution la plus rapide concerne les résidences seniors. Leur nombre a plus que doublé en 10 ans.
Ce type de logements apporte une solution à la gestion du grand âge, un phénomène de société qui prend de plus en plus de place dans le débat public avec l’arrivée de la génération des baby-boomers sur le marché de la Silver économie. L’espérance de vie en bonne santé augmentant : l’EHPAD ne représente plus la seule solution pour les 75 ans et +, soit à peu près 10% de la population française actuelle. De plus, le modèle communautaire de la maison de retraite ne peut satisfaire entièrement cette génération attachée à son indépendance.
La résidence Senior Palazzo Prado a pris place sur l’ancien site de la gendarmerie marseillaise. Après 2 ans de travaux, le complexe abrite des services haut de gamme dans un mélange architectural réussi. Découvrez le travail réalisé sur la partie patrimoniale de ce site plus que centenaire.
S’installer dans ce type de logement devient l’alternative préférée des personnes âgées autonomes confrontées à des problématiques diverses : logement devenu inadapté, sentiment de solitude, besoin d’assistance dans les tâches quotidiennes.
Le loyer, services inclus, reste cependant assez élevé, il est probable que de nouveaux modèles émergents tels que la colocation intergénérationnelle et senior ou encore l’habitat regroupé prennent de l’ampleur dans les prochaines années.
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