Quels enjeux pour les bailleurs sociaux dans la réhabilitation des HLM ?

Le parc immobilier des HLM en France regroupe plus de 4,7 millions de logements sociaux, accueillant plus de 10 millions de personnes. Face à de très faibles performances énergétiques, la rénovation des HLM est aujourd’hui une nécessité. L’objectif est double : limiter les émissions de gaz à effet de serre et la consommation énergétique, tout en améliorant le confort des habitants et en réduisant leurs factures. Pour accompagner ces réhabilitations, le gouvernement met en place plusieurs règlementations de rénovation énergétique et dispositifs d’aide.

Travaux de réhabilitation des HLM : des projets considérables

Aujourd’hui en France, un logement social sur deux a plus de 40 ans. La plupart de ces logements ont été construits après la guerre, la forte demande nécessitant d’employer un modèle de construction rapide et bon marché. Des dizaines d’années plus tard, les bâtiments apparaissent comme trop peu isolés et le gain énergétique à atteindre est majeur. Face au coût de l’ITE – Isolation Thermique par l’Extérieur – et au nombre considérable de logements concernés, le budget de la réhabilitation est conséquent.

Les travaux de réhabilitation des logements sociaux concernent principalement l’isolation thermique par l’extérieur (murs, toits-terrasses, planchers bas, combles, etc.) ainsi que le remplacement des menuiseries pour limiter la déperdition de chaleur et maximiser le confort d’été. La réfection de l’enveloppe du bâtiment s’accompagne d’une nouvelle approche énergétique tels que de nouveaux systèmes de chauffage, et d’autres composants : thermostat, ventilation, relamping, dans le but de d’atteindre un bilan énergétique satisfaisant à très court terme.

Des travaux complexes à financer et régis par des règlementations

Dès 2003, la loi Borloo a accéléré l’objectif d’accès au logement pour tous et a facilité la rénovation urbaine et la réhabilitation des logements sociaux. La loi a donné naissance à l’ANRU, qui finance des projets de rénovation urbaine et restructuration des quartiers prioritaires. En 2014, la loi Alur a apporté des modifications pour les HLM, en instaurant un dispositif de garantie universelle des loyers pour renforcer la sécurité locative des locataires et faciliter l’accès au logement pour les personnes précaires

Actuellement, les règlementations de rénovation énergétique France Relance et la loi climat et résilience rendent la réhabilitation des logements sociaux urgente. D’ici 2034, les 1,8 million de logements sociaux classés E, F et G doivent être rénovés, sous peine d’être interdits à la location.

Lancé en 2020, le plan France Relance vise à soutenir et financer les projets de rénovation conduits par les bailleurs sociaux. Il cible en priorité les passoires thermiques, qui correspondent à 15 % du parc de logements sociaux. La mesure vise la restructuration lourde de ces logements et leur rénovation énergétique, avec une attention particulière portée à la performance énergétique. L’enveloppe moyenne de subvention a été fixée à 11 000 € par logement, avec un plafond à 20 000 €.

Des dispositifs d’accompagnement

Pour accompagner les bailleurs sociaux dans les travaux de réhabilitation des HLM, le gouvernement a mis en place différents dispositifs d’aides. L’éco-prêt logement social, éco-PLS, permet notamment de bénéficier de 9 000 € à 22 000 €, sous condition de respecter certains critères.

Le 14 février 2023, le gouvernement a annoncé la mise en place d’un bouclier financier pour accroître les efforts de rénovation énergétique du parc HLM. Ainsi, l’éco-PLS atteint une enveloppe de 6 milliards d’euros sur 2023-2027, représentant une hausse de 50 %.

Des spécificités à prendre en compte

Les bailleurs sociaux doivent également pouvoir s’adapter au mieux aux nouveaux usages et besoins des habitants des logements sociaux. Plus de 25% des détenteurs de baux en habitat social ont plus de 65 ans. Ce constat implique une rénovation des menuiseries pour garantir une bonne ergonomie et une sécurisation du logement. Ce remplacement de portes et fenêtres s’effectue souvent à la faveur d’une réhabilitation lourde car la mise aux normes d’accessibilité est alors une obligation légale.

Les habitats sociaux peuvent aussi être soumis à certaines règles d’urbanisme. Le secteur social peut être encadré par les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) ou les Plans d’Occupation des Sols (POS). Ces règles peuvent inclure des conditions particulières, comme une obligation de mixité sociale, de construction de logements sociaux ou des règles de densité. Il existe aussi des réglementations spécifiques pour les HLM. Ceux-ci doivent respecter des normes techniques, financières et sociales particulières.