Bailleurs : comment intégrer l’entretien des menuiseries extérieures dans un contrat de maintenance locative ?

Un appartement comporte de nombreuses installations liées à des savoir-faire différents et parfois complexes. Pour assurer le confort et la sécurité des occupants, les bailleurs sociaux disposent de plusieurs solutions contractuelles. Faisons le point sur les avantages et inconvénients de ces solutions, en particulier lorsqu'il est question de la réparation des portes, fenêtres et volets de la résidence.

Les différents contrats d’entretien des HLM : avantages et inconvénients

Le contrat de marché à bon de commande

Le contrat à bon de commande est la solution la plus équilibrée pour le bailleur et le locataire, en particulier concernant la maintenance des fenêtres et de volets.

Sa mise en place intervient après un appel d’offres. Il est important de bien définir les critères techniques car en dehors de l’aspect financier, le savoir-faire en matière de menuiseries est primordial dans le choix d’un futur prestataire.

Les montants de chaque type d’intervention sont définis en amont. Le technicien opère ainsi en toute transparence. Les réparations spécifiques font l’objet d’un devis à part que le bailleur devra valider avant l’intervention.

Le locataire qui constate une casse ou une panne fait appel à son gestionnaire d’habitat social pour effectuer la réparation. Une demande de rendez-vous est alors initiée auprès de l’entreprise en charge du marché à bon de commande.

Le prestataire facture seulement à signature du bon de réception de travaux. Le montant peut être calculé à l’année et par résidence, il pourra être récupéré dans les charges locatives à la mesure des dépenses engagées.

Le contrat individuel d’entretien

Le locataire d’un logement social peut parfois souscrire individuellement à un contrat d’entretien. Pour les installations au gaz, l’entretien est une obligation. Concernant le choix d’un prestataire : le locataire peut être libre ou avoir accès à une liste d’entreprises agrées par le bailleur à tarifs préférentiels.

Concernant l’entretien des menuiseries : cette opération est à la charge du locataire au même titre que le petites réparations et opérations d’entretien (réparation des plinthes ou des prises électriques, dépoussiérage des VMC). Cela concerne le réglage des fiches, la lubrification des systèmes de condamnation et le nettoyage des évacuations d’eau.

En ce qui concerne le remplacement de vitrage, de parcloses, de poignées ou de serrure : cela est plus complexe en termes de gestion. Selon les cas : le locataire qui dégrade une menuiserie est en charge de sa réparation, dans d’autres cas, le bailleur prend cet aspect systématiquement en charge.

Quelle que soit votre politique sur ce point, la sécurité et le confort des occupants doit rester votre priorité. Dans une seconde mesure : n’oubliez pas qu’une menuiserie en mauvaise état n’assure pas son rôle de barrière thermique et d’étanchéité. La facture d’énergie risque de grimper sensiblement si vous laissez la situation perdurer trop longtemps.

Enfin : le logement est susceptible de se dégrader à cause de l’humidité importante : ne prenez pas le risque de devoir changer les tapisseries et refaire les peintures d’un appartement entier.

Le contrat d’entretien inclus dans les charges locatives

Lorsque le bailleur de logements sociaux opte pour ce type de contrat, la prise en charge est simplifiée cependant cela représente un coût conséquent, en particulier pour le locataire. Le contrat multi-services va couvrir un certain nombre d’interventions dans le logement : plomberie, électricité, peinture, menuiserie.

L’avantage de cette solution est l’organisation d’une tournée annuelle de l’ensemble du parc locatif pour faire un état des lieux des travaux à prévoir dans chaque logement. Le bailleur bénéficie ainsi d’une meilleure visibilité sur l’enveloppe de travaux et leur planification. Il assure également une meilleure rotation des biens en réduisant les opérations de maintenance à l’issue de l’état des lieux de sortie.

En ce qui concerne la réparation et le remplacement des menuiseries et des occultations, le bailleur peut s'appuyer sur une expertise de ses résidences. Ce diagnostic entraîne parfois une réflexion autour d'un projet d'appel d'offres de travaux concernant les façades et les parties communes. Il peut au contraire allonger la durée de vie des équipements grâce à des interventions ciblées.

Pourquoi choisir une entreprise spécialisée dans la maintenance de menuiseries et occultations ?

La pose certifiée Qualibat

La pose de fenêtres et de portes palières doit répondre à des normes du bâtiment. C’est une opération qui a l’apparence de la simplicité mais qui se révèle technique et exigeante.

La norme DTU couvre les installations de menuiseries extérieures. Le technicien doit s’y conformer pour garantir les performances de la fenêtre et son étanchéité. Confier cette phase travaux à un généraliste c’est prendre le risque de déposer totalement un ouvrage neuf ou encore de devoir remplacer un organe défaillant.

Faire appel à un prestataire spécialisé en menuiserie extérieure et certifié Qualibat vous assure le respect des normes DTU et des notices des fabricants dans les procédures d’intervention.

Avec les fenêtres, évitez le bricolage !

En tant que bailleur, vous êtes responsable de la sécurité des occupants de vos logements sociaux. Un mauvais diagnostic ou une action inappropriée sur l’ouverture peut entraîner des accidents parfois graves (écrasement, chute ou coupure).

Quels que soient votre stratégie fournisseurs et l’étendue de votre parc de logements, confier ces interventions à un spécialiste vous assure une sérénité supplémentaire vis-à-vis de vos locataires et l’assurance d’une réparation rentabilisée.